Taşınmaz ve Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz ve Gayrimenkul Hukukunun Kapsamı ve Temel İlkeleri
Taşınmaz ve gayrimenkul hukuku; arsa, arazi, konut, iş yeri, tarla ve benzeri taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarını düzenleyen, tapu işlemlerinden kaynaklanan uyuşmazlıkları çözen geniş kapsamlı bir hukuk alanıdır. Mülkiyetin devri, tapu tescili, sınır ihtilafları, kadastro hataları, imar uygulamaları ve kamulaştırma süreçleri bu alanın temel konularını oluşturur. Taşınmaz hukuku, hem bireylerin mülkiyet hakkını korumak hem de taşınmaz üzerindeki hukuki işlemlerin mevzuata uygun yürütülmesini sağlamak amacıyla geliştirilmiştir. Gayrimenkul işlemlerinin yüksek maddi değeri göz önüne alındığında, her adımın dikkatle ve hukuki güvence altında ilerlemesi büyük önem taşır.
Tapu Tescili, İptali ve Kadastro İşlemleri
Tapu kayıtlarının doğru düzenlenmesi, mülkiyet hakkının en temel güvencesidir. Fakat uygulamada tapu kaydındaki hatalar, aile içi anlaşmazlıklar, sınır kaymaları veya kadastro çalışmaları sırasında yapılan yanlış tespitler sıkça uyuşmazlığa sebep olur. Tapu iptal ve tescil davaları, yolsuz tesciller, sahtecilik iddiaları, revizyon ve sınır düzeltme davaları taşınmaz hukukunun önemli bir bölümünü oluşturur. Bu tür davalarda, bilirkişi raporları, keşifler, hava fotoğrafları ve eski tapu kayıtları gibi deliller sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Doğru tespit ve hukuki değerlendirme, mülkiyet hakkının korunması için kritik öneme sahiptir.
Kira Hukuku, Tahliye ve Kira Tespit Davaları
Gayrimenkul hukukunun önemli bir alt alanı da kira hukukudur. Kiraya veren ile kiracı arasındaki ilişki; tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, uyarlama davaları, tahliye taahhütnamesi, ödeme ihtarnamesi ve kira sözleşmesinin yorumlanması gibi çeşitli sorunlara konu olabilir. Son yıllarda artan kira fiyatları, uyarlama ve tespit davalarını daha da önemli hale getirmiştir. Kira ilişkilerinde tarafların sözleşmesel yükümlülükleri, Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda hukuki değerlendirilmeye tabi tutulur. Tahliye süreçlerinin doğru işletilmesi, hak kaybını önlemek açısından büyük önem taşır.
1) Hukuki bir sorun yaşadığımda ilk olarak hangi adımı atmalıyım?
Tarafların hak kaybı yaşamaması için sürecin başında delil tespiti yapılması, resmi başvuru sürelerinin kaçırılmaması ve doğru hukuki yolun belirlenmesi gerekir. Bu nedenle yaşanan her uyuşmazlıkta ilk adım profesyonel hukuki yönlendirme almaktır.
2) Dava açmak mı yoksa arabuluculuğa başvurmak mı daha doğru olur?
Uyuşmazlığın niteliğine göre zorunlu arabuluculuk gerekebilir. Aile, tüketici, iş ve ticari uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Uyuşmazlığın çözüm yolu, tarafların menfaatleri ve hukuki durum analiz edilerek belirlenmelidir.3) Hangi süreçlerde hak kaybı yaşamamak için süreler kritik öneme sahiptir?
İtiraz süreleri, şikâyet süreleri, dava açma süreleri, icra takip süreleri, cezai şikâyet süresi ve kamusal başvuru süreleri büyük önem taşır. Süre kaçırılması halinde hak tamamen kaybedilebilir veya süreç uzayabilir.
4) Delil olarak hangi belgeler kullanılabilir ve delil toplama süreci nasıl işler?
Sözleşmeler, mesaj kayıtları, kamera görüntüleri, tanık beyanları, faturalar, poliçeler, bilirkişi raporları, keşif kayıtları ve dijital veriler delil niteliğindedir. Delillerin hukuka uygun elde edilmesi gereklidir; aksi halde mahkeme tarafından dikkate alınmayabilir.5) Dava süresi neye göre değişir?
Davanın türüne, mahkemenin yoğunluğuna, delil sayısına, bilirkişi incelemelerine ve tarafların taleplerine göre süre değişir. Aile, ceza, icra, gayrimenkul, sigorta ve ticari davalarda süreç dinamikleri farklıdır.İmar, Kamulaştırma ve Kentsel Dönüşüm Süreçleri
İmar planları, yapılaşma koşulları, parselasyon işlemleri ve belediyelerin imar uygulamaları gayrimenkul projelerini doğrudan etkiler. Hatalı imar uygulamaları, haksız kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma gibi durumlarda idari ve adli yollara başvurularak mülkiyet hakkının korunması mümkündür. Kentsel dönüşüm projeleri, riskli yapı tespitleri, bina güçlendirme raporları ve hak sahipliği belirleme süreçleri de bu alanın önemli konularındandır. Gayrimenkul projelerinin hukuka uygun yürütülmesi, hem yatırımcıların hem hak sahiplerinin menfaatini korumak açısından gereklidir.
Satış Vaadi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Uyuşmazlıklar
Gayrimenkul sektöründe en sık kullanılan sözleşmelerden biri satış vaadi sözleşmesidir. Noter huzurunda düzenlenen bu sözleşmelerin doğru yorumlanması ve tapuya şerh edilmesi büyük önem taşır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ise müteahhit–arsa sahibi ilişkisini düzenleyen, yüksek risk ve yüksek değer içeren özel sözleşmelerdir. Sözleşmenin hükümleri, taraf yükümlülükleri, teslim süreleri, bağımsız bölüm paylaşımı ve cezai şartlar uyuşmazlıkların temelini oluşturabilir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması, revize edilmesi ve uygulanması profesyonel bir hukuki değerlendirme gerektirir.